飲食店の原状回復トラブル 契約時に潰しておく5つの条項

仲介1000件の現場で見てきた、飲食店オーナーが580万円もの原状回復費を請求された事例がある

「スケルトン戻し」の意味を理解せずに契約書にサインした結果、退店時に爆発的な請求額で驚かされたという

契約時における原状回復条項の見落としが、数百万円の追加費用を招くことも少なくない

580万円請求の内訳 — こうやって退店時に爆発する

実際にあった案件の内訳を公開する20坪の居酒屋物件退店時の請求額は580万円だった

• スケルトン戻し工事: 坪単価15万円 × 20坪 = 300万円
• 厨房設備撤去・処分費: 80万円
• ダクト・グリストラップ清掃: 45万円
• 床下・壁内の躯体補修: 90万円
• オーナー指定業者の監理費: 65万円

この580万円のうち約300万円は交渉次第で削れたと私は見ている

板橋区でスクール事業の会員さんは、倶楽部で学んだ「貸主提出資料」を活用し、逆指名でフリーレント1.5ヶ月・30万強の削減を実現

普通の相場で工事すれば坪単価8〜10万円で済む話が、指定業者という縛りだけで坪15万円になる年間にすると家賃数ヶ月分が退店時に消える

スケルトン戻し vs 居抜き戻し — 契約文言で意味が180度変わる

スケルトン戻しの正体

「スケルトン戻し」という言葉はふわっと使われるが、契約書に定義が書かれていないとオーナーの言い値になる

厨房設備・内装・床・天井・給排水・電気配線すべてを撤去して、躯体コンクリート状態に戻すのが一般的な定義

居抜き戻しの意味

居抜き物件で入居した場合の「居抜き戻し」は、入居時の状態に戻すという意味になる

名古屋の整体院オーナーの会員さんは、フリーレント1ヶ月+定額修繕費退去時払いで実質40万円削減し、60万円で開業

入居時の写真を残してあれば議論しようがない入居時に写真を撮っていないオーナーは退店時に何を言われても反論できない

契約文言テンプレート

契約書に入れるべき原状回復条項の具体文言を公開する

「借主は退去時において本物件を別紙写真および別紙設備リストに記載の状態に戻すものとするただし借主が設置した造作・設備に限り撤去対象とし入居時に既設であった設備および通常損耗については借主の原状回復義務の範囲に含めないものとする」

この一文があるだけで580万円の請求は280万円くらいまで落とせた別紙写真・別紙設備リストを契約時に必ず添付する

オーナー指定業者条項の罠 — 2倍高くなる理由

契約書によくある「原状回復工事はオーナー指定業者が施工するものとする」という1行

これが入っていると相見積もりが取れない競争原理が働かないから単価は市場価格の1.5〜2倍になる

項目	市場相場	オーナー指定業者	差額
スケルトン戻し（坪単価）	8〜10万円	13〜18万円	5〜8万円/坪
厨房設備撤去（一式）	40〜60万円	80〜120万円	40〜60万円
ダクト清掃・撤去	15〜25万円	30〜50万円	15〜25万円
監理費（総工事費に対する%）	0〜5%	10〜15%	10%前後

指定業者条項を外す交渉文言

「借主は原状回復工事の施工業者を3社以上の相見積もりの上で選定する権利を有するものとするオーナーが推奨する業者も相見積もりの対象に含めることができる」

この一文を契約時にねじ込むだけで退店時の工事費が半額近くまで落ちることがある契約時に言えば通る退店時に言っても手遅れ

償却年数の考え方 — 通常損耗は借主負担ではない

ここが最大の誤解ポイント通常損耗と経年劣化は借主負担ではないこれは民法改正（2020年）で明文化されている

たとえば8年間営業した店舗の壁紙が薄汚れていたとして新品の壁紙に張り替える費用を借主が全額負担する必要はないこれは「通常使用による損耗」であり借主の義務ではない

償却年数の目安テーブル

設備・内装	法定耐用年数	借主負担の考え方
クロス（壁紙）	6年	6年経過後は残存価値1円 借主負担は限定的
床材（Pタイル・クッションフロア）	6年	6年経過後は原則借主負担なし
厨房機器	8年	8年経過後は残存価値ゼロ扱い
エアコン	6年	6年経過後は残存価値ゼロ扱い
給排水設備	15年	通常使用による劣化は貸主負担

この耐用年数を根拠に原状回復費を減額交渉できる「壁紙は8年使ったので残存価値ゼロです通常損耗の範囲なので借主負担はありません」と国土交通省のガイドラインを添えて主張すれば大抵のオーナーは折れる

飲食店2店舗を同時に家賃交渉した会員さんは、家賃を減額し「現状回復不要」を取得し、移転店舗でも成功

契約時に潰しておく5つの条項

条項1: 原状回復の範囲を別紙で定義する

「スケルトン戻し」「原状回復」だけの文言は曖昧すぎる別紙として入居時の写真および設備リストを添付し「この状態に戻す」と明記する入居初日に全部屋・全設備の写真を撮るこれが数百万円の保険になる

条項2: 通常損耗・経年劣化の免責

「通常損耗および経年劣化については借主の原状回復義務の範囲に含めないものとする（国土交通省ガイドラインに準拠）」の1文を入れる民法改正で明文化されているが契約書に書いておかないと揉める

条項3: 施工業者の選定権

「借主は原状回復工事業者を3社以上の相見積もりにより選定できる」と入れるオーナー指定業者縛りを外すこれだけで工事費が半額になるケースがある

条項4: 退店立会いの手順と同意書

「退店時の立会いは双方立会いのもと行い確認事項は書面にて同意する立会い後に新たな請求は行わないものとする」の1文退店後に「あれも壊れていた」「これも汚かった」と後出しで請求されるのを防ぐ

条項5: 請求額の上限設定

「原状回復費用の請求は保証金の範囲内とする」または「敷金償却の範囲を超える請求は双方協議のうえ決定する」の文言を入れることで予測不能な高額請求を未然に防ぐ

よくある質問

Q. 契約書に何を注意すべきですか？

契約書の「スケルトン戻し」や「指定業者」の条項を特に注意し、交渉の余地を残すことが重要です

Q. 原状回復の費用をどう削減できますか？

相見積もりを取得し、指定業者条項を外す交渉を行うことで費用削減が可能です

Q. 通常損耗の範囲とは？

通常損耗とは、経年劣化による劣化であり、借主が負担する必要はありません

Q. 倶楽部で何を学べますか？

倶楽部のセミナーで、不動産契約条件の見落としがちなポイントを具体的に学ぶことができます

Q. 会員としてのメリットは？

交渉術や物件取得のノウハウを学び、実際に数十万円のコスト削減を実現できます